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【不動産】いまから貸家をどんどん建設して大丈夫なのか?供給過多で増え続ける空き家問題

 
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この記事を書いている人 - WRITER -
 
:2016/11/21(月) 16:23:34.28 ID:
http://toyokeizai.net/articles/-/145726

読者の皆さんの中には、「サラリーマン大家」を目指している方がいらっしゃると思います。
「マンション1室か2室」というケースもあるでしょうし、自宅の土地などを生かして「アパートやマンション1棟経営する」
という大きな目標を立てている方も、中にはいらっしゃるかもしれません。
2016年に入ってからのGDP(国内総生産)の内訳を見ると、唯一好調さを保っているのは住宅投資の分野です。
これは、貸家となるアパート、マンションなどの集合住宅の建設が大幅に伸びているためです。
国土交通省によれば、2015年の貸家の着工戸数は前年比で4.3%増えましたが、2016年の9月までの累計では前年同期比で9.7%増となり、その勢いを加速させているのです。

このような貸家の建設は、2015年1月に相続税の増税がなされたことでブームに火が付き始めました。
もともと多くの資産家が貸家を建てて相続税の評価額を引き下げるという節税法を使ってきましたが、
相続税の基礎控除額の縮小によって、相続税を納める必要がある被相続人の数が倍増するだろうといわれています。
つまり、この節税法を使う人々の資産額のハードルが大幅に下がったというわけです。

2015年よりも2016年に貸家の建設が大きく伸びているのは、日本銀行のマイナス金利政策によって、
借金が以前よりも容易にできるようになったためです。「トランプ大統領誕生」という新たな要素が加わったものの、
長期金利のマイナスが常態化するなかで、銀行は今や普通の住宅ローンに比べ貸出金利が高めに設定しやすい
アパート・マンション向けの融資を積極化しています。その結果として、景気が停滞しているにもかかわらず、
アパートやマンションの建設に行き過ぎ感が表れ始めているのです。

最も注意を払うべきは、貸家の需要が高まっていないのに対して、供給が増え続けているというところでしょう。
人口減少社会に突入した日本では、すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数超は貸家となっているのです。
これから本格的な人口減少社会が到来し、空き家が増え続けていくのは間違いないというのに、
供給過多にある貸家の供給がさらに増え続けるという状況は、遅くとも10年後には、全国的に貸家の賃料が大きく値下がりすることを決定づけてしまっているといえるでしょう。

(続きはサイトで)


 
 
 
 
 
:2016/11/21(月) 16:51:39.82 ID:
>>1
大家さんが困るから外国人をどんどん入れることになるね


:2016/11/21(月) 17:37:07.51 ID:

>>1
民泊、全部民泊!つうか民宿


:2016/11/21(月) 21:30:59.55 ID:

>>1
平均家賃は下がりそうではあるね。

でも日本の賃貸は安っぽいからすぐ朽ちていくし、それも計算に入れたら
新築組はギリギリ採算とれるんじゃね?


:2016/11/21(月) 16:26:23.78 ID:

http://www.picsim-blog.com/entry/2016/02/17/213315

人口減少マップ

2015年 1億2708万人(高齢化率26%)
2050年   9515万人(高齢化率39.6%)
になります。

今後2050年までの34年間でおよそ、3200万人の人口が減少します。
2050年までに、誰も住まなくなる地域(無居住化)が2割に達します。


:2016/11/21(月) 16:26:40.51 ID:

「日本も移民を大量にうけいれるようになる」

と思っているのか、それとも

「日本の若い人が、いきなり子供をたくさん産むようになる」

と思っているのか、どっちなんだかな?


:2016/11/21(月) 22:06:18.40 ID:

>>5
金持ち老人たちは建設会社に騙されて何も考えずにレッドオーシャンにアパートを建ててるだけでしょ
ひょっとしたら官僚や政府は移民受け入れの土台として悪質建設会社の高齢者騙しアパート乱立を黙認しているのかもね


:2016/11/22(火) 00:45:22.87 ID:

>>5
自分が建てた賃貸アパートの周辺地域に人口が集まってくる と思っているんだろ


:2016/11/21(月) 16:27:51.40 ID:

都市部は良いだろうけど、地方は人口が減る一方だと思うな。


:2016/11/21(月) 16:28:18.78 ID:

外国人労働者を解禁しても
日本の円は安すぎて、犯罪者レベルのような
劣悪な労働者ばかりがやってくるのにな。


:2016/11/21(月) 16:30:13.75 ID:

すぐ喧嘩して別居する件数は出生数より多いからな。


:2016/11/21(月) 16:31:45.04 ID:

人口動態を見ればアパート経営が成立する場所は
本当に限られてくるのが理解できるはず


:2016/11/21(月) 16:35:03.35 ID:

赤字で貸し出すことで大家の資産が借り手に移動するのだから
富の分散という意味では悪いことではないね。
劣悪な賃貸は駆逐されるし。


:2016/11/21(月) 17:08:44.90 ID:

>>13
借り手から収入があるのに
なんで富の分配なんだ
借り手は
働いた収入で家賃を払ってるんだぞ


:2016/11/21(月) 17:12:51.30 ID:

>>43
減価償却費って知ってるか?


:2016/11/21(月) 16:38:03.71 ID:

ハウスメーカーは嫌な思いしないからな建てるだけで儲かるし大家がどうなろうと知った事ではない


:2016/11/21(月) 16:44:30.70 ID:

年間2000万人も観光客が来てパンクしない理由は賃貸が短期宿泊施設として使われてるから

今後どれだけ観光客が増えるか知らないが3000万人や4000万人にはなるだろうね
そういう意味で
首都圏、福岡、大阪、京都、札幌の賃貸は問題ない


:2016/11/21(月) 16:50:06.88 ID:

郊外在住の賃貸派には福音であることは間違いない。
供給とトレードオフでボロアパートが駆逐され尽くしたら
次は家賃相場の崩壊が始まるから10年後を楽しみにしてろと


:2016/11/21(月) 16:55:01.12 ID:

壊して新たに作るほうが高コストだからな。


:2016/11/21(月) 16:55:42.19 ID:

空き家はそれに見合った値段にしないと解決しない。


:2016/11/21(月) 16:56:06.81 ID:

まあダメ小金持ち騙すの簡単だからな相続対策と一括借上家賃保証(大嘘)でチョロい
すぐ家賃下げまくりでローンの返済もままならなくなり相続人に残るのはローンと買い手のいない負動産だけ普通に相続税払った方が得だったと後からわかる


:2016/11/21(月) 17:00:50.91 ID:

>>32 儲からないけど相続対策になるんだよ


:2016/11/21(月) 16:56:29.98 ID:

2050年には人口が半分以下になるところだらけ
アパートの投資を回収できるかどうかも怪しい。
不動産価格は下がる一方だし


:2016/11/21(月) 16:57:09.97 ID:

というかほとんどは、

東北の復興需要と、首都圏の東京五輪需要だからね

しかも五輪まで3年半、これからさらに取引量も増えると思うよ


:2016/11/21(月) 17:01:52.73 ID:

地域によっては需要がある
日本の家の寿命はそんなに長くないので古い住宅は取り壊さないといけない
空き家と言えど築50年とかカウントする意味ないよ


:2016/11/21(月) 17:02:22.14 ID:

立地次第でしょ 大学のそばとか


:2016/11/21(月) 17:12:02.83 ID:

>>39
そういう本当に需要のある場所は最高だね
今問題の相続対策でやる場所ってのはだいたい田舎の畑とか駅まで糞遠い陸の孤島みたいな明らかに需要ない場所にバ。。カ建設してんのよ


:2016/11/21(月) 17:07:23.86 ID:

そこで民泊ですよ


:2016/11/21(月) 17:13:21.04 ID:

不動産屋イヴァンカから一言アナタらヴァカなんか


:2016/11/21(月) 17:18:29.52 ID:

この記事の言ってる820万戸は戦後に目先だけ見て建てた欠陥住宅が多い
さらにこれらはボロボロになっており最早住める状態じゃない
いっぱいあるようだが地方では賃貸自体が少ないようなものなのだ


:2016/11/21(月) 17:22:33.46 ID:

うちの地域も、人口半分になると予測されてるけど、アパート建設ラッシュ中だよ
行くところまで行けば分かるさー!!


:2016/11/21(月) 18:17:43.85 ID:

>>57
どの辺かな?


:2016/11/21(月) 17:22:33.85 ID:

リフォーム含めた建設業に従事してる俺から言わせれば、古い住宅はあらゆる面で貧相。

とくに断熱がなってないから、
新しい基準で建つ家にどんどん移り住めばいいと思うよ。
耐震性だって大幅に向上してるんだし。

昭和の住宅建物は全部だめって言ってもいいくらいどうしようもない。

理由はどうあれ、どんどん新しい高スペックな家に安く移り住めるんだからいい話だよ。
2020年の新住宅性能基準準拠している家を推奨。


:2016/11/21(月) 17:28:45.27 ID:

>>58
80年代と比較してどのくらい耐震性向上してるの?


:2016/11/21(月) 17:48:51.47 ID:

>>78
高利回り≠高リスク

利回り23%の一棟売マンションあったぞ
築後35年間で大規模修繕やってない奴とかw


:2016/11/21(月) 22:57:14.81 ID:

>>58
これなんだよね、空き家は空きアパートには人が入らない。
つまり新築しても入居してくる。
ここで、ダメだねーとか言ってる奴は、借金もできない底辺の奴ら。
建てて騙されてる奴もいるけどよっぽど立地とか考えず建てたんだろから自業自得。
家賃保証は良い面も悪い面もあるけど、結局は入居がそこそこあれば問題ない。
何故かはここでは教えない。


:2016/11/21(月) 17:26:35.74 ID:

建物も管理も物件で違う 需要もあるだろうが、人気不人気もあるだろうよ
昔のように不動産任せではダメなんだと思う
不動産任せでも儲かるのなら、不動産屋が自分達でやるだろう
レオパレスとかもうかってるのかな?w


:2016/11/21(月) 17:31:25.63 ID:

>>62
正解
俺、親から引継いで建設業と宅建業営んでるけど
最近、利回り14%で中古賃貸物件探してますって来る奴多い。
そんな物件あったら売らねーよ、少しは考えろよって思う。


:2016/11/21(月) 17:35:12.54 ID:

>>66
あるにはあるが、内輪でまわすからなー。
店頭にはでてこない案件だよね。


:2016/11/21(月) 17:30:40.32 ID:

アパート経営が儲かるなら大手不動産屋が土地買って自腹でやるよ
儲かるのは仲介屋、銀行(ローン組んでもらえればそれだけで儲かる)、建設会社だよ


:2016/11/21(月) 17:40:44.85 ID:

>>64
ほんとこれw
オーナーが阿保なのはすべてのリスクを一身に背負ってノーリスクの銀行と関連周辺業者を養って上げたうえ、将来は破綻が確実なこと。
最後は銀行から「任意売却」という名の強制売却を迫られて、築古になると掌返したようにどこも借入更新しぶるようになるから呑むしかなくなるんだよな。
土地を守るための事業が土地を取り上げられる事業になってて、やばいって気が付くのは全て走ってしまったあとなんだよなw
オーナーはそんなこと誰にも言わんけどw


:2016/11/21(月) 17:31:47.38 ID:

素直に税金払って渡した方が、時間とリスクを考えると得なことが多い。
捕らぬ狸の皮算用


:2016/11/21(月) 17:39:07.93 ID:

ボロアパートが駆逐されて払底するまでは
何とか需給バランスは保つと思う。

それがなくなったらお祭になる。


:2016/11/21(月) 17:43:12.68 ID:

>>74
どうゆうこと?w


:2016/11/21(月) 17:51:54.45 ID:

>>79
大した努力もしないで楽してボロく儲けてる
ボロアパートがあるのも現実だから
新築物件がそこから借主を引き抜けてる間は
空き家率や家賃値下げの問題はあまり起きない。


:2016/11/21(月) 17:40:25.07 ID:

市営住宅が増えれば民間のアパート経営なんて詰むよ
家賃が案定収入と思ってる奴はあほ
駅前じゃなきゃアパートは空き部屋になる確率たかい


:2016/11/21(月) 17:44:39.07 ID:

悪徳業者の利回りは固定資産税、修繕積立費、管理費が含まれてない


:2016/11/21(月) 17:52:06.59 ID:

大丈夫です!
もっと増やしましょう!


:2016/11/21(月) 17:56:56.63 ID:

土地持ちの皆さんが自分の資産を削って
新築アパートを安く貸してくれるというのだから
喜んで素直に借りるのが良いってことだ。

ボロ借家がなくなるのは社会的にも良いことだ


:2016/11/21(月) 18:08:41.85 ID:

民泊といっても観光客が無到する都市でかつ利便性の高い立地でないと需要ないだろ
結局、投資しても確実なのは東京大阪京都の都心部のみ

大都市郊外や痴呆都市などは論外


:2016/11/21(月) 18:31:48.87 ID:

コンビニと同じそんなに儲かるなら企業が自分で買い占めてやりまんがな


:2016/11/21(月) 18:55:04.88 ID:

賃貸は「家賃下げるくらいなら住まなくていいぞ」
っという考えの強気大家が多いからぼろい古い物件でもなかなか家賃下げない
後下げると古い入所者で家賃高い時に入居した人からも「家賃下げろ」
ってクレームくる
むつかしい


:2016/11/21(月) 19:08:28.50 ID:

問題になってんのは需要がまずないような僻地にも節税対策で建てまくるダメだからな
そもそも需要があるような場所なら遊ばしておかねぇよw


:2016/11/21(月) 19:33:52.33 ID:

まあ田舎は太陽光発電所なんてチャンスがあったのになんでアパートにしたんやろね。

太陽光発電もアパートも作ったひといるけど銀行の言いなりだったなあ。

固定1%の金利でつられて申し込みしてみて
書類の段階で3%の変動になってたんで
見かねて他の金融機関にいけとアドバイスしたよ。。。


:2016/11/21(月) 19:43:53.56 ID:

で、来年度の中低層集合住宅の戸数の伸び率はいくらになるのかね?


:2016/11/21(月) 19:47:51.11 ID:

欧州なんかは都市部の古びたアパルトマンが豪邸並みの家賃だったりする。


:2016/11/21(月) 19:52:48.70 ID:

>>134
軽量鉄骨と石膏ボードでできたハリボテアパートにそんな価値あるはずがないよね


:2016/11/21(月) 20:43:15.87 ID:

利回り10%以上でずっと物件埋まる前提なら建てていいよ
7%以下なら糞だけどね

都心に自前の土地ならまあ10%超えるんで良いんじゃない?
田舎や郊外はそもそも埋まらんからやめとけ


:2016/11/21(月) 20:43:38.66 ID:

銀行はサブリースって条件じゃないとアパート経営には融資しない

銀行と管理会社はグル


:2016/11/21(月) 20:49:28.34 ID:

今、都心部の中古物件や土地は高止まりしてて、出物が無いし出たらバンバン売れてくんで
残ってるのは何かしら悪い条件が付いてるか、高すぎるかのどっちかだ

同時に、賃貸は空きが出まくってる
借り手市場なんで割り引き通り易い

こんな時期に賃貸物件建てても、新築ならそりゃ埋まるが
10年後は厳しいだろうね
20年後はガラガラだ


:2016/11/21(月) 20:53:47.80 ID:

>>161
実際ガラガラだぜ?
鉄筋コンクリのマンションって40年持たねぇんだが、木造はそんくらいなら割と持つ。


:2016/11/21(月) 21:02:11.76 ID:

>>163

考えようによっちゃ利回り10%で建てとけば10年で回収だからね
20年目くらいまではちょいリフォームで借り手付くんで、土地持ちはつええなと思うよ
土地から買ってたら利回り10%越えはムリだかんなあ


:2016/11/21(月) 22:08:50.17 ID:

>>161
ほんとボロ中古物件の売買価格の高騰は異常。
5年前くらいから1.5倍くらいになってる。
なんだかんだ金余りなんだよね。
サラリーマン大家なんても流行りだして、個人オーナーが多いみたい。

>>162
実家でいい。
もしくは人手不足生かして、社宅がある会社に転職。


:2016/11/21(月) 22:44:34.95 ID:

>>210
そうかもね…145の下の物件みたいなやつ、私の近所にも築40年だか47年とかでネットに上がっていたよ

中を改装してくれている物件はちょっと良さそうだったけど、築40年以上、広めの1LDK?でシングルマザーが住んでそうかなぁなんて予想

私が小学生の頃、建ったマンションの現在の値下がり具合を見てびっくり。しかし安くても車が必須、修繕費やら何やらが必要となると、全く欲しくない…
この国って建てた後数十年後のことなんて何も考えてないとかあまりに普通の国なんだろうか

誰も住まないような場所に無計画にアパートを建てるぐらいなら、老朽化したインフラの整備の資金を納めたら税金を免除とかそういう制度にしたらいいのに

女の給料は20代は割といいみたいなんだけど、問題はそれ以降だよね、母親になるかバリキャリ?になれればいいけど、能無しで派遣で細々となったらむしろ年齢が上がると給料が下がる可能性もあるしね
精神的にも辛いでしょうしね(お局化したり)

二人暮らしもダブルインカムのうちはいいけど、片方が仕事を辞めればかなりキツくなるよね
一人で二人を養わなければならない
若いうちはいいけど中年以降が心配
まあ江戸時代みたいに?40か50で死ぬんだろうか

お給料が良くても悪徳(?)不動産屋の営業なんて性格が悪いか、数年で退職するかのどちらかっぽいし、何をしてもリスクばかり

>>205
人手不足を活かして転職、は良さそう
転職できる人材にならないといけないわね…


:2016/11/21(月) 22:56:11.51 ID:

>>216
日本の建物に関する無計画さ、無頓着さは欧米から見ると異様だろうな。

男もだけど、女性でも手に職付けるしかないよ。
一人前になるのに時間がかかる仕事をやるしかない。
そしてそれに応募出来るのは若い時だけ。


:2016/11/21(月) 22:58:29.47 ID:

>>216
何度も言うが、鉄コン筋クリ建屋は40年持たないからな。ある年代を境にしてバキッと値下がりすんのよ?
>>217
ハッキリ言うと今の戸建てで40年余裕で持つ家建てるとなると建て売りの倍払っても厳しいからな。
(だいたい今の木造建材って集合材メインだから経年劣化にとてつもなく弱い上に集合材自体の強度が結構高いからス。。カなんよ。


:2016/11/21(月) 23:38:12.93 ID:

>>223
集成材の事を集合材と言う素人


:2016/11/21(月) 20:51:07.47 ID:

現在手取り月収17万だが、この先転職等で下がる可能性もあり、現在実家暮らし、20代後半女が賃貸物件を借りるとすれば、家賃はどれぐらいがいいと思う?

月収が下がる可能性を考えれば4万5千円の物件は贅沢かな、かといってあまりにボロいと治安や防犯面が心配→まあとりあえずもうしばらく実家でいっか☆となり結局現状維持。
ちなみに結婚の予定はありません。

ニュース速報+を見る限り、こんな若者は結構いると思うのだが(どうなんでしょ)。


:2016/11/21(月) 20:57:52.46 ID:

>>162
選択の余地もクソもネェ話で悪いが、
ワンルームだと5万切る物件なんてまず無いぞ、都心なら場所問わず。
おんなじ位の値段で2Kアパートなら郊外ならサクッと見つかるので後はボロさ加減と家賃の上限次第だな。


:2016/11/21(月) 21:01:45.81 ID:

>>164
旦那さん候補の人(が仮にいても)もお給料も私より少し良いぐらい、会社の将来も不安、何より人の入れ替わりが激しい(よく分からないがストレス過多)、
なかなかいい人だけど結婚は不安
(というか今はいい人が評価される世の中だと思えない、潰されそう)

まあ預金封鎖(?)が起こるのならその前には出て行きたいけどね~

>>168
郊外?かな、でも思ったより高い印象
ワンルームや1Kなど単身者向けの物件って割高だよね…
学生の頃は一人暮らしをしていたけど、
家賃以外に(住んでる場所が違うので)その頃より生活費が上がっているように思うので尚更心配


:2016/11/21(月) 20:59:36.67 ID:

>>162
自分だけが食ってくだけなら余裕。
ただし、嫁貰って子供育てるとなると、途端に苦しくなる。
特に子供は金がかかるぞ。
更に家買うとか、ちょっとアレがナニやね。


:2016/11/21(月) 23:00:39.75 ID:

>>162
「ちなみに結婚の予定はありません。」
予定を立てればいいだけだろ・・・
そうじゃなきゃ実家で良いだろ。


:2016/11/22(火) 00:29:14.37 ID:

>>162
私はもと転勤族なので転居回数は10回以上で普通の人より多いと思います。
昔は手取りの1/3(12万)まで家賃にすると健康的な生活は破綻しました。
会社の補助金は家賃の5%しか無かったので転勤貧乏でした。

今は税金その他が昔とは違うので、余力を残しておきたいなら手取りの1/4
以下に抑えたほうが無難だと思います。

手取り月収17万ならば、4万5千円からあと3千円安くすると年間3万6千円浮く
ので消費税や保険が上がった場合の余力のつもりで貯蓄しとけば、出費が増え
た時の痛手は少なくて済むでしょう。病気やもしもの時、賃貸契約の更新
もするかもしれないので物件はワンランク抑えて将来に備えたほうが良いです。

実家を離れることが自身の成長になるか堕落になるかは、如何に質素に
やりくりするかで大きく変わり、見栄を張らないことが自立成長の第一歩です。


:2016/11/21(月) 20:55:22.07 ID:

ていうか相続税下げたらええだけちゃうんか


:2016/11/21(月) 21:51:55.77 ID:

水回りイカれますたで数十万トぶからなマジで。
電気回りイカれますたはご臨終よ。
(木造アパートなら引き直せるが鉄筋コンクリだと㍉
壁が割れますたに至っは左官屋が埋めても建屋自体の寿命がファイナルカウントダウンなので売価ガタ減りする。
(セメントは一旦割れた後にモルタル突っ込んでもソコが弱点になるからなんかあったらすぐ剥がれる

ちなみに分譲の建直しは期待すんな。
せいぜい先住権付く位しかないからゴネてカネ引っ張って移住するのが正解。


:2016/11/21(月) 22:22:20.94 ID:

多少ボロくても地元のデエクに数十万払えば内装程度ならサクッと改装可能だかんな
(ゼネコンの三次受けより美味しいからチクッと電話してアレやってコレやって言えば「ヨロコンデー!」とばかりにマッハで仕上げるぞ。


:2016/11/21(月) 22:28:28.43 ID:

刈り上げ30年保証とかいっても
その会社が倒産したら意味ないですね


:2016/11/21(月) 22:57:02.24 ID:

>>213
実際は10年毎に借り上げ賃料引き下げられるからその前に詰むよ


:2016/11/21(月) 22:46:27.91 ID:

家賃相場は下落しない、家賃相場を支えてるのはわかりやすく言うと日本人の新築信仰
逆に言うと、日本人に新築信仰がなくなれば家賃は暴落する。でも、賃貸派こそ
新築信仰に毒されてるから、まぁ、しばらくは無理だと思うね


:2016/11/21(月) 22:58:54.51 ID:

>>217
自動車だって住宅だって、新しい方が性能も機能もいい。
信仰とか賃貸派とか、そんな問題では無いよ。

消費者が合理的に判断してるだけだよ。


:2016/11/21(月) 23:13:11.67 ID:

>>224
それは、市場は常に正しい、と言ってるだけの無意味な論だな
現状追認はオレの望むところだから否定する気にもならんけど、世の中的には
そうじゃない人も多いんじゃないの


:2016/11/22(火) 02:48:58.23 ID:

都会では供給過剰
農家では入居者いない

なぜ建てるか
一括借り上げ制度があるから
それに騙されて思考停止になっちゃうんだろ

保証はしてくれるが家賃までは保証してくれない
ってのも知らず、、


:2016/11/22(火) 02:55:42.66 ID:

取りあえず相続税などで土地を失わずに済む
ってのだけが頭に残って

2,3年ごとに家賃の見直しがあるとかさ
その結果、ちゃんと返済ができるのか
金利が上がったらどうするんだ
うまく返済が終わったら土地建物が残るっていうけど
その時点では資産価値ゼロで意味がないとか
あと修繕関係な これが大きい

こういったことがスッポン抜けてて、
10年以上にわたって一括借り上げしてくれるし
相続税も払わんですむ(少なくて済む)から国に取らんで済む
借金しても返済終わったら自分のモノになるし
まあ、何とかなるべ
修繕費用のことなんか一切抜けてると
お花畑、思考停止状態で契約してしまう


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